Hva er rammelån?

Rammelån – Kredittium forklarer

• Kalles rammelån, Flexilån, eller boligkreditt, avhengig av hvilken bank du snakker med. Du må vanligvis la banken som skal gi deg lånet ta pant i fast eiendom du eier.
• Det må være minst 40 % ledig sikkerhet i boligen. På det meste, kan lånerammens størrelse tilsvare 60 % av boligens verdi.
• Du disponerer pengene som er tilgjengelig i lånerammen slik du vil. Du kan også tilbakebetale gjelden i et tempo og omfang du selv ønsker.
• Du betaler bare rente på den delen av rammen du har benyttet. Hos enkelte banker må du betale en prosentvis provisjon på hele lånerammen.
• Rammelån har løpetid. Hvor lang tid du kan få på deg til å betale tilbake lånet, varierer. Hos Nordea er lengste løpetid 10 år. I andre banker kan den være opp mot 30 år.

Rammelån er en populær låneform i Norge. De fleste storbankene i landet tilbyr lånetypen under forskjellige navn. Her er noen eksempler på hva bankene kaller dem:

Uansett hva bankene kaller lån av denne typen, gir de deg som låntaker større råderett over pengene du låner enn andre lån. Kort fortalt blir du din egen banksjef.

Hva er et rammelån?

Rammelånet, Flexilånet, eller Boligkreditten om du vil, kretser rundt én ting: Boligen din. Den faste eiendommen din har to viktige funksjoner:

Når du får et slik fleksibelt lån, gir banken deg en låneramme som er forankret i boligverdien. Du kan benytte pengene som befinner seg innenfor rammen slik du vil.

• Du kan la være å bruke pengene i det hele tatt.
• Du kan også forsyne deg av pengene innenfor lånerammen så ofte du vil.

Slik fungerer det

Den viktigste forutsetningen for å få et rammelån, er at boligen din er mye mere verdt enn hva du har i gjeld på den. Bankene omtaler ofte gapet mellom boliggjelden og boligverdien som tilgjengelig sikkerhet.

Har du mer enn 40 % i tilgjengelig sikkerhet, er det en mulighet for at du kan få et rammelån. Gjelden som allerede er knyttet til boligen kan med andre ord ikke utgjøre mer enn 60 % av boligverdien. Og jo mindre gjeld du har, desto høyere kan den disponible rammen bli.

La oss leke oss med et eksempel:

Du kan dermed få en låneramme på 4,2 millioner kroner. Den eksisterende boliggjelden på 3 millioner kroner blir bakt inn i lånerammen. Dermed står det igjen 1,2 millioner kroner som du kan bruke som du vil.

Mange sammenligner rammelån med kredittkort. Sammenligningen er ikke helt ueffen, selv om det er store forskjeller.

Slik bruker du rammen

En av de største forskjellene på et rammelån og et vanlig nedbetalingslån viser seg når du logger inn i nettbanken. For rammelånet står det noe sånt som Tilgjengelig beløp eller Disponibel ramme når du kikker på lånedetaljene.

• Når du vil bruke av rammen, overfører du bare pengene til brukskontoen din, for eksempel.
• Hvis du vil betale rente og avdrag, overfører du bare penger den andre veien.

Og bare så det er sagt, trenger du ikke å varsle banken når du henter ut penger.

Både fordeler og ulemper

Det finnes knapt noe som ikke har både fordeler og ulemper. Rammelån med boligen som sikkerhet er ikke noe unntak.

La oss se på fordelene først:

Ulempene

Det er så klart ulemper også. Dette er noen av de vanligste:

Dette er kravene for å få låneramme

Kort fortalt kan alle som eier fast eiendom, og som har nedbetalt boliglånet helt eller delvis, få et rammelån. Helt fritt frem er det ikke. Det er flere krav du må oppfylle før du kan forsyne deg av lånerammen.

60 %-regelen

Utlånsforskriften har mye å si for lånet ditt. Om rammelån sier reglene at det må være minst 40 % ledig sikkerhet i boligen for at du skal få det.

Det betyr at den eksisterende gjelden som er bundet til boligen med pant, ikke kan utgjøre mer enn 60 % av boligverdien.

Ideelt sett bør lånet utgjøre enda mindre.

• La oss tenke oss at du har en bolig som er verdt 5 millioner kroner.
• Du har 3 millioner i lån på boligen, som utgjør 60 % av verdien.

Du kan få et rammelån, men du kan foreløpig ikke bruke noe av rammen. Du må først betale inn såpass med avdrag at det er en ramme å benytte.

Inntektskrav

Det følger vanligvis ikke ekstraordinære inntektskrav med slike lån. Har du allerede boliglån som du betaler på uten problemer, vil neppe banken kreve at du skal tjene mer for å gjøre om lånet.

Når det er sagt, er det ingen tvil om at gode inntekter teller positivt for banken når den skal ta stilling til å endre lånet.

I tillegg spiller utlånsforskriften en rolle her også. Ifølge regelverket kan du ikke ha større gjeld enn 5 ganger årsinntekten din før skatt.

Kredittscore og kredittvurdering

Når du søker om å få et rammelån, ber banken om at det gjennomføres en vurdering av kredittverdigheten din. Er dere to som søker om lånet sammen, blir begge kredittvurdert.

Dette er fast prosedyre ettersom myndighetene krever det.

Hvis kredittsjekken ikke avdekker økonomiske skjær i sjøen, er det normalt ikke noe problem for banken å være på tilbudssiden.

Viser det seg at kredittvurderingen gir deg eller dere en høy kredittscore, kan det attpåtil hende at dere tilbys en låneramme med en litt lavere rente.

Egenkapital og sikkerhet

Det følger vanligvis ikke med krav om at du må ha egenkapital for å få slike lån. Grunnen er at banken tar pant i boligen som altså skal ha en ledig sikkerhet på 40 % eller mer.

At banken kan ta pant i huset eller leiligheten er en sikkerhet for banken. Hvis du ikke klarer å betale tilbake pengene du låner, kan banken selge huset med tvang for å få tilbake lånet.

Aldersgrenser og andre begrensninger

Den nedre aldersgrensen for å få et slikt lån, er 18 år. Så lenge boligen din innfrir kravet til sikkerhet, er det ingenting i veien for å få en låneramme selv om du er ung.

Også godt voksne mennesker kan få rammelån, men er du over 60 år kan det hende at banken ønsker å snakke med deg om seniorlån i stedet.

Forberede søknadsdokumentasjon

Boligen din er midtpunktet for lånerammen du ønsker deg. Den skal være sikkerheten for lånet. Derfor vil banken vite hva den er verdt.

Du kan bli nødt til å kjøpe en e-takst (elektronisk takst). Dette er en offisielt godkjent verdivurdering av boligen din. Du kan bestille den hos en eiendomsmegler. Kostnaden varierer fra 2.000–6.000 kroner, avhengig av hvilken megler du bruker.

Det er ikke sikkert alle bankene du snakker med bruker e-takst. Noen kan gjøre egne verdivurderinger basert på salgsstatistikk for området boligen din ligger i. Det er smart å spørre hver enkelt bank du vil snakke med om hvilken praksis de benytter før du bruker flere tusen kroner på en e-takst.

Utover dette vil bankene ha dokumenter som viser hva du tjener og hvor mye gjeld du har. Derfor bør du finne frem:

Driver du et firma som selvstendig næringsdrivende, vil banken temmelig sikkert ha en kopi av næringsoppgaven du leverte med skattemeldingen.

Behandlingstid og utbetaling av lånet

Når bankene har alle opplysningene de trenger, begynner behandlingen av lånesøknaden. Dette kan ta fra noen timer til flere dager. Du og en eventuell medlåntaker blir kredittvurdert, blant annet.

Når banken har bestemt seg og du får lånet, gjenstår signering av låne- og pantedokumenter. Her kan du vanligvis bruke BankID og gjøre unna signeringen på få minutter.

Deretter er det bare for banken å betale ut lånet. Pengene kan dukke opp på konto samme dag som du sendte søknaden, men det kan også ta 2–3 dager før de viser seg.

Renten på rammelån og gebyrer

Et rammelån er betraktelig mer fleksibelt enn ordinære boliglån. Du kan bruke pengene som er ledig innenfor rammen på nesten hva du vil.

Denne friheten har så klart en pris.

Fast eller flytende rente?

De fleste tilbyderne av denne lånetypen tilbyr kun flytende rente. Det er for tiden ikke mulig å få en låneramme med fastrente.

Det er verdt å merke seg at den flytende renten på slike lån vanligvis er litt høyere enn hva den er på ordinære boliglån. Når det er sagt, er det fullt mulig å finne lån som kan ha renter på nivå med gode boliglån også.

Er du med i en fagforening som bankene samarbeider med for eksempel, kan du få renter som ligger et stykke under den gjennomsnittlige boliglånsrenten.

Effektiv rente og nominell rente

Når du skal lete etter og sammenligne ulike rammelån, vil du se at bankene oppgir to forskjellige renter:

Dette er forskjellen:

Den nominelle renten er den rene renten før andre kostnader plusses på. Den effektive renten er den nominelle renten pluss summen av gebyrer og andre kostnader, omregnet til prosenter.

Les mer: Forskjellen på nominell og effektiv rente.

Etableringsgebyr og andre gebyrer

Det er normalt å betale et etableringsgebyr og termingebyr for en låneramme. Disse kostnadene regnes inn i den effektive renten.

Hva du må ut med i etableringsgebyr varierer mellom de ulike bankene. Du kan forvente å måtte betale 2.000–4.000 kroner.

Termingebyrer ligger vanligvis på om lag 500 kroner i året. Merk deg at det finnes banker som har droppet å kreve inn termingebyr fra lånekundene sine, noe som betyr at den effektive renten blir lavere.

Provisjon på tildelt ramme

I enkelte banker følger det med en særegen kostnad med rammelån: Provisjon på den totale lånerammen.

I skrivende stund har Danske Bank en provisjon på 0,05 % av den totale rammen. Har du en ramme på to millioner kroner her, må du ut med en provisjon på 1.000 kroner i året.

Vi har ikke klart å finne gode forklaringer fra bankene på hvorfor de velger å kreve provisjon på slike lån. Det er verdt å merke seg at et stort antall banker ikke belaster rammelånskunder med slike provisjoner.

Hva skjer hvis utlånsrenten endres?

Ettersom slike lån vanligvis tilbys med flytende rente, blir rentekostnaden påvirket av generelle rentesvingninger. Renten du må betale på den delen av lånerammen du har benyttet, følger boliglånsrenten.

• Setter banken opp renten på boliglån, følger temmelig sikkert rammelånsrenten etter.
• Og motsatt, når banken setter ned boliglånsrenten vil du merke det på ditt lån også.

Tilbakebetaling og Fleksibilitet

For noen er den største fordelen med rammelån den store fleksibiliteten som følger med tilbakebetalingen av lånet. Samtidig er det her at du må være en våken og disiplinert låntaker. Hvis ikke, kan du måtte betale enorme avdrag idet løpetiden nærmer seg slutten.

Nedbetalingstid og avdragsfrihet

Mange rammelån er i realiteten avdragsfrie lån. Noen banker krever at du kun betaler rente på den delen av rammen du har benyttet. Andre banker har heller ikke dette kravet.

Dette betyr, blant annet, at du nødvendigvis ikke får en nedbetalingsplan med lånet slik du får med boliglån, for eksempel.

Du kan allikevel ikke ha lånet i all evighet. Lånet har en løpetid. Banken forventer at du betaler tilbake den utestående saldoen før løpetiden ender.

Kan bli kostbart

Friheten du har med tilbakebetaling av avdrag og renter er også et av de største problemene med slike lån.

La oss bruke et litt ekstremt eksempel:

Venter du i 19 år og 11 måneder med å betale noe som helst, må du ut med hele 2 millioner kroner den siste måneden du har lånet. Oppå dette må du betale renter også.

Riktignok vil bankene gripe inn lenge før du kommer så langt. De vil råde deg til å begynne på nedbetalingen av lånet slik at renter og avdrag ikke hoper seg opp mot slutten.

Lag din egen nedbetalingsplan

Noen banker gir deg en nedbetalingsplan for gjelden du har utestående. De kan også sørge for at det trekkes penger for renter og avdrag på samme måte som med et nedbetalingslån.

Her er noen tips til hva du kan gjøre hvis din låneramme mangler en nedbetalingsplan.

Tar du ut et større beløp fra lånerammen, kan du be banken om hjelp til å justere autotrekkene slik at de matcher beløpet du har hentet ut.

Ekstraordinære innbetalinger

Når du får et rammelån, får du en egen konto i banken. Kontoen inneholder den tilgjengelige delen av rammen, altså pengene du kan benytte.

Du kan sende penger mellom denne kontoen og de andre kontoene dine når som helst. Dette gjør det lekende lett å betale inn ekstra avdrag på lånet.

Tenk deg at du har fått tilbake en pen slump på skatten. Du ønsker å bruke mesteparten på å redusere rammelånsgjelden.

Hadde du hatt et vanlig boliglån og ønsket å gjøre det samme, kunne du ha måttet varsle banken. Men ettersom du har rammelån, trenger du bare å overføre pengene inn på lånekontoen.

Du kan angre deg

Et rammelån passer nødvendigvis ikke for alle. Har du fått et lån av denne typen og ønsker deg tilbake til «normale» tilstander, med faste innbetalinger og en nedbetalingsplan, er det lov å angre seg.

Ta kontakt med banken og be om at lånet refinansieres, at det gjøres om til et vanlig nedbetalingslån med sikkerhet i boligen.

Hva skjer hvis du misligholder lånet?

Banker driver ikke veldedighet. De skal ha tilbake pengene de låner ut. Dette vil du merke hvis du får problemer med å betale tilbake den delen av rammen du har benyttet.

Dette er hva som skjer:

1. Vanligvis får du en purring først, med oppfordring om å betale.
2. Hjelper ikke dette, sier banken opp lånet og krever at du betaler tilbake alt du skylder umiddelbart.
3. I neste steg, kan gjelden sendes til et inkassoselskap som sender deg en betalingsoppfordring.
4. Hvis heller ikke dette nytter, kan det bli iverksatt en såkalt rettslig inndrivelse av pengene.

I en rettslig inndrivelse, er Namsmannen eller et forliksråd med på å avgjøre skjebnen din. De kan gi banken lov til å selge huset ditt med tvang, ettersom den har pant i boligen.

En annen konsekvens, er at du kan få en betalingsanmerkning som følger deg helt til at gjelden er betalt.

Rammelån og Skatt

Det er en liten fordel med å ha gjeld som ikke mange snakker om. Renten du betaler på pengene du låner, har en positiv innvirkning på skatten.

Fradrag for renteutgifter

Har du levd med gjeld noen år, kjenner du trolig til at du får litt lavere skatt takket være renten. Når dette skrives, blir 22 % av det du har betalt i gjeldsrenter trukket fra beløpet du skal betale i skatt.

Har du betalt 100.000 kroner i renter, blir skattefradraget 22.000 kroner.

Her må du som har rammelån passe på litt. Betaler du ikke rente, får du heller ikke skattefradraget.

Rammelån uten sikkerhet

De aller fleste lånene av denne typen som tilbys i Norge, krever at du stiller med boligen din som sikkerhet for lånet. Dette gjør at bankene kan gi deg lave renter på den delen av rammen du benytter.

Ingen regel er uten unntak. I skrivende stund finnes det ett rammelån uten sikkerhet på markedet: Rammelån fra Bank Norwegian.

For å få dette lånet, slipper du å pantsette huset eller leiligheten:

Lånebeløpet er forholdsvis lite sammenlignet med lånerammer som er sikret med pant i boligen. Løpetiden er også mye kortere.

Den viktigste forskjellen er allikevel renten. I skrivende stund kan du få effektive renter ned mot 11 % på Bank Norwegian-lånet. Dette er nesten 7 prosentpoeng mer enn hva du kan forvente å betale på rammer med sikkerhet.

Til tross for den høye renten mener vi Bank Norwegian har et godt tilbud. Ikke minst med tanke på alle som ikke eier egen bolig og som dermed må avstå fra rammelån med sikkerhet.

Konklusjon

Rammelån gir deg en omfattende frihet med svært store pengebeløp. Det kan fungere som en buffer. Du kan bruke det for å samle mindre og mer kostbare lån. Du kan bruke hele eller deler av den tilgjengelige rammen på oppussing.

Mulighetene er mange og du kan ta de fleste valgene selv, uten å involvere banken.

Når er et slikt lån det rette valget?

Hvis du ønsker en større fleksibilitet for lånet dit, bør du kontakte banken din og spørre hva som er mulig. Vi anbefaler at du stiller deg selv et par enkle spørsmål før du tar skrittet fullt ut:

• Er du disiplinert nok til å lage en egen nedbetalingsplan for lånet?
• Forstår du risikoen ved å utsette avdragsbetalingene for lenge?

Vi har snakket med flere lånekunder som har rammelån. De fleste er enige om at det lureste du kan gjøre er å håndtere slike lån som et vanlig nedbetalingslån, slik som å sette opp et automatisk trekk hver måned som skal dekke rente og avdrag.

Noen bruker også rammelånet som en sparekonto. De betaler inn ekstra avdrag jevnlig. Disse pengene blir dermed en del av lånerammen i påvente av en økonomisk regnværsdag, for eksempel.

Velg den beste långiveren

Det er til syvende og sist kostnaden som avgjør hvor bra et rammelån er. Bankene som tilbyr lånetypen, setter ulik rente på lånene.

Derfor bør du helst snakke med flere utlånere og ikke bare banken du bruker i dag. Ideelt sett bør hver bank komme med hvert sitt lånetilbud slik at du kan sammenligne renten.

I tillegg må du huske på at noen banker krever at du betaler en provisjon for å gi deg en låneramme. De samme bankene kan ha litt lavere rente enn konkurrentene, men dette hjelper ikke mye hvis det du sparer spises opp av provisjonen du må betale.

Konklusjonen er denne: