Boliglån
Drømmer du om å kjøpe din egen bolig? Drømmer du om å kjøpe noe som er større, eller mer praktisk? Uansett hva ønskene dine er, skal vi ta deg med på en reise. Den starter med drømmen og kan ende med at du står der med lånet i boks og dørnøkkelen i hånda. Har du en god økonomi er sjansen for at drømmen går i oppfyllelse større enn du kanskje tror.
Hva er et boliglån?
Et tradisjonelt boliglån er et lån øremerket for kjøp av en leilighet eller et hus. Det er et lån med sikkerhet. Dette betyr at banken tar pant i boligen du kjøper.
Den gode nyheten? At banken tar pant i boligen gjør at renten kan bli lav. Den ikke fullt så gode nyheten? Hvis du ikke klarer å betale tilbake lånet, som vil si at du misligholder det, kan banken selge boligen med tvang for å få tilbake pengene. Pantet gjør at banken kan gjøre dette med loven i hånd.
Til sammen har nordmenn godt over 3.000 milliarder kroner i boliglån. Å kjøpe bolig ved å låne penger er den største økonomiske forpliktelsen de fleste av oss tar på seg i løpet av livet.
Søke boliglån – Slik fungerer det
Å ta opp et boliglån er trolig den viktigste økonomiske beslutningen du kommer til å ta i løpet av livet. Det er ikke uten grunn at prosessen er omfattende:
Finn en bank
Det første du bør gjøre, før du deltar på en eneste visning, er å finne ut hvilken bank du ønsker å låne penger av. Dette innebærer å snakke med flere banker og finne ut hvor stort lån du kan få og hva renten kan bli.
Få et finansieringsbevis
Når du har valgt bank, skaff deg et finansieringsbevis, eller et lånebevis som det også kalles. Beviset er et løfte fra banken om hvor mange penger du kan låne, noe som er nyttig når du skal se på boliger. P.S. Hold beviset hemmelig, ikke minst overfor boligmeglere.
Gå på visninger
Når du vet hvor mye banken er villig til å låne deg, kan du starte jakten på drømmeboligen.
Legg inn bud
Når du har funnet boligen du vil kjøpe, kan du legge inn bud. Dette må skje skriftlig. Bud skal bekreftes med BankID eller en annen gyldig ID.
Du vant! Boligen er din!
Neste steg på veien mot drømmeboligen er et kontraktsmøte. Møtet foregår som regel på meglerens kontor hvor du og selgeren skal skrive under på kjøpskontrakten.
Oppgjørets time
Når kontrakten er underskrevet, står banken din klar til å betale ut lånet slik at selgeren får pengene sine mens du kan begynne å pakke flyttelasset.
Dette er, kort fortalt, prosessen når du skal søke om boliglån. Etter vår mening er det viktigste punktet at du snakker med en bank før du går på visning og at du skaffer deg et lånebevis først. I tillegg bør du være i tett kontakt med banken, spesielt i forbindelse med visninger og budrunder.
Forbrukerrådet har laget en god sjekkliste til deg som skal kjøpe bolig. Les denne før du begynner boligjakten.
Beste boliglån?
Etter vår mening er det beste boliglånet et billig boliglån, helst så billig som mulig. Derfor er renten du kan få på lånet så viktig.
Når de ulike bankene bestemmer seg for hvilken rente du skal få, har de det samme utgangspunktet:
- Inntekten din.
- Gjelden din.
- Egenkapitalen din.
Selv om utgangspunktet er likt for alle, ender bankene opp med å gi deg forskjellige rentesatser på lånet. Dette bør du utnytte. Du bør shoppe lån, altså henvende deg til flere banker med låneforespørselen for å finne ut hvem som har den laveste renten. Du kan bruke Finansportalens oversikt over priser på boliglån som et utgangspunkt for handlerunden. (Dessverre finnes det ikke en god lånemegler for boliglån.)
Husk at det også er mulig å prute på renten. Det er ikke sikkert at du lykkes, men det er ingenting i veien for å prøve.
Er du medlem i en organisasjon eller et fagforbund? Mange av dem har inngått bankavtaler på vegne av medlemmene. Sjekk om medlemskapet ditt kan gi deg billigere lån.
Egenkapital boliglån
Mange sier at et boliglån er inngangsbilletten på boligmarkedet. Vi mener at det er egenkapitalen som er den reelle inngangsbilletten. For mange avgjør størrelsen på egenkapitalen om man får låne penger til å kjøpe et eget krypinn.
Egenkapitalkravet
Kravet til egenkapital er ikke tatt ut av det blå. Det er myndighetene som har pålagt bankene å kreve at boligkjøpere skal ha penger selv. Kravet er nedfelt i utlånsforskriften. Dette er hva forskriften sier:
15 % egenkapital
Du kan, som regel, ikke låne mer en 85 % av kjøpesummen når du tar opp et boliglån.
Unntak
Er du under 34 år og har god betalingsevne kan bankene låne deg mer en 85 %.
40 % for sekundærbolig
Hytter, utleieboliger og leiligheter til barna regnes som sekundærbolig. For å kjøpe en sekundærbolig i Oslo må du ha minst 40 % i egenkapital.
Du må også betale en dokumentavgift når du kjøper en bolig. Låner du penger til boligkjøpet må du betale denne avgiften med deler av egenkapitalen.
Bankene har et visst slingringsmonn. De kan gå ut over egenkapitalkravet med opptil 10 %. Det er først og fremst førstegangskjøpere som nyter godt av denne fleksibilitetskvoten.
Boliglån uten egenkapital
Mange ser med fortvilelse på at sparekontoen ikke har mange nok penger til å dekke egenkapitalkravet. Alt håp er allikevel ikke ute. Det er en viss mulighet for å få boliglån uten egenkapital:
Bruk en kausjonist
En kausjonist (ofte mamma og pappa) kan garantere for at lånet blir betalt hvis du ikke klarer det selv. Løsningen er som regel at banken tar pant i kausjonistens bolig.
Forskudd på arv
Mange foreldre har gitt barna forskudd på arv for å fylle opp kontoen for egenkapital.
Kjøpe bolig sammen
Når to stykker legger sammen egenkapitalen kan den bli stor nok til at lånesøknaden går i boks. Det er ikke bare kjærester som har kjøpt bolig sammen de siste årene. Stadig flere venner kjøper også leilighet eller hus sammen.
Kommunale startlån
Det kan hende livssituasjonen din er slik at du kan få hjelp av kommunen din. Et kommunalt startlån kan både delfinansiere og helfinansiere et boligkjøp.
Ikke ta opp et forbrukslån for å dekke kravet til egenkapital. Slike lån har vesentlig høyere rente enn boliglån og kan bli kostbare over tid.
Lånekalkulator boliglån
Før du henvender deg til banken for å låne penger, er det lurt å tenke igjennom hvor mye du ønsker å låne. I tillegg bør du finne ut hva lånet vil koste deg. Dette kan en boliglån-kalkulator hjelpe deg med.
De fleste storbankene har kalkulatorer som hjelper deg med å finne ut hva et boliglån vil koste. Vår favoritt er Sbankens boliglånskalkulator ettersom den har flere valgmuligheter. Du kan, blant annet, legge inn ulike rentesatser. Dette er viktig. Vi skal snart fortelle hvorfor. Men først…
Før du bruker en kalkulator, bør du vite hvilken rente du skal legge inn. Det er vanskelig å gi deg et nøyaktig svar på hvilken rente du får på ditt lån. Det er allikevel mulig å bruke estimater. Du kan benytte deg av Finansportalens renteoversikt for å finne ut hvilken rente du kan forvente å få nå.
Hvor mye kan jeg få i boliglån?
Tilbake til hvorfor det er viktig at du kan legge inn ulike rentesatser i kalkulatoren. Når bankene deler ut boliglån må de forholde seg til myndighetenes regler for utlån. Reglene er nedfelt i utlånsforskriften. Her er et par av reglene som er viktige å huske på når du skal regne ut hva du kan få i boliglån:
- Den totale gjelden din kan ikke være høyere enn 5 ganger årsinntekten din før skatt.
- Er dere to som skal søke om lån sammen, er det den samlede årsinntekten som gjelder.
- Bankene må også regne ut om du tåler en renteøkning på 3 % fra at lånet utbetales.
Derfor anbefaler vi at du bruker en boliglånskalkulator som lar deg plusse på nåværende boligrente med 3 %. I tillegg bør du kunne legge inn gjelden du har fra før.
En god boliglånskalkulator kan gi deg et estimat på hvor stort lån du kan få. Husk å regne ut hva en renteøkning på 3 % vil bety for lånekostnadene.
Avdragsfrihet boliglån
For noen år siden var det mulig å få boliglån med avdragsfrihet i mange år. Dette innebar at man kun betalte rente og andre kostnader på lånet. Avdragsinnbetalingene ble plusset på mange år senere. Dette likte ikke myndighetene, ettersom mange låntakere ble sittende med lån som tilsynelatende aldri ble lavere.
Myndighetenes misnøye førte til at man la inn en regel om avdragsfrihet i utlånsforskriften:
For å få avdragsfrihet i mer enn 6 måneder må du ha en belåningsgrad som er 60 % eller mindre. Dette betyr at boliglånet ikke kan være høyere enn 60 % av boligens verdi.
Det er verdt å merke seg at bankene kan gå med på å gi deg avdragsfrihet for en kortere periode, for eksempel, 1 til 2 måneder selv om du ikke er innenfor 60 %-regelen. Dette kan være greit å ha i bakhodet hvis du går inn i en periode med litt mer anstrengt økonomi.
Nedbetalingstiden endrer seg vanligvis ikke selv om du får avdragsfrihet. Derfor må du betale mer på lånet etter at den avdragsfrie perioden er over sammenlignet med hva du betaler før den starter.
Rente boliglån
Når dette skrives, har vi nettopp lagt bak oss en periode med en historisk lav boliglån-rente. Den var helt nede i 1,79 % før den så smått begynte å klatre oppover. Renten er altså dynamisk, den kan endre seg. Den kan gå både opp og ned.
Det kan virke som om bankenes boliglånsrenter henger sammen med Norges Banks styringsrente. Sannheten er mye mer kompleks.
Det er, for eksempel, ikke slik at bankene låner penger av Norges Bank til styringsrente. Konkurransen bankene imellom har også mye å si for rentenivået. Allikevel er det slik at mange boliglånskunder puster litt mer anstrengt hver gang Norges Bank hever styringsrenten. De fleste boliglånsbankene følger raskt opp med rentehevinger som tilsvarer økningen i styringsrenten, eller mer.
Verre før
En rekke lånekunder har kost seg med en rente på boliglån på mindre enn 1,8 %. Slik har det ikke alltid vært. I løpet av de siste tiårene har renten hatt enorme svingninger.
Statistisk Sentralbyrå har hentet inn den årlige snitterenten fra de siste tiårene. Her er noen høydepunkter:
- 1954 (første oppføring): 3,5 %.
- 1987 (høyeste boliglånsrente så langt): 16,8 %.
- 2021 (laveste rente): 1,79 %.
Den største endringen skjedde i etterkant av jappetiden. Fra 1992 til 1993 sank renten med nesten 5 prosentpoeng fra 13,8 % til 8,9 %. Etter dette har vi ikke hatt tosifrede boliglånsrenter i Norge.
Varierende boliglån-rente
Det er ikke sikkert at du får den samme renten på boliglån som naboen. Det er forskjeller på utlånsrenten mellom de ulike bankene. I tillegg tilbyr hver bank forskjellige renter til ulike kunder.
En tommelfingerregel er at jo bedre sikkerhet banken har for lånet sitt, desto lavere rente kan den gi. Her er noen av faktorene som avgjør hva slags rente du kan få på lånet ditt:
Inntekt
Jo mer du tjener, desto lavere rente kan banken gi deg. Lånet kan også bli større.
Gjeld
Den eksisterende gjelden din har også betydning. Har du lite gjeld fra før, kan du forvente en lavere rente på boliglån.
Annen sikkerhet
Skal du låne sammen med en annen person? Har du mye egenandel? Kan du bruke en kausjonist? Svarene dine på disse spørsmålene har også betydning for renten.
Beste rente boliglån?
Hvilken norsk bank har best rente på boliglån? Dette kan endre seg fra måned til måned. Derfor bør du følge med på nettet. Flere nettsteder overvåker boliglånsrenten kontinuerlig. Her er et par av de beste:
- Forbrukerrådets Finansportal (se over).
Vær klar over at rentene som oppgis på listene du finner på nettet er veiledende. Du kan få en rente som er høyere eller lavere på ditt lån.
Flytte boliglån
Ettersom det varierer hva slags boliglånsrente du kan få hos forskjellige banker, kan det lønne seg å flytte boliglånet. Takket være BankID og teknologien er dette lettere en du kanskje tror. Den fysiske flyttingen kan skje i løpet av minutter.
Før du bytter bank, bør du snakke med bankene du vurderer å melde flytting til. Sjekk om de kan gi deg lavere rente og bedre vilkår enn din nåværende bank. Når du har funnet et bedre tilbud, er det forholdsvis enkelt å flytte boliglånet:
Meld overgang
Ta kontakt med den nye banken din og opprett kontoene du har bruk for. Du kan, som regel, gjøre dette på bankens nettsider.
Nytt lån
Å flytte boliglån innebærer at den nye banken oppretter et nyt lån. Dette brukes til å betale ned gjelden du har i den gamle banken.
Si farvel til gammelbanken
Ta kontakt med gammelbanken og be dem overføre pengene dine til den nye banken og kontoene dine der. Vent med å avslutte kontoer med betalingskort inntil at du har fått nye kort av nybanken.
Opprett nettbank
Inngå en nettbankavtale med den nye banken. Dette gjør at eksisterende efaktura-avtaler overføres til den nye nettbanken. Fullmakter om Avtalegiro overføres ikke automatisk. Disse må opprettes på nytt.
Husk at den nye banken har dyktige kundebehandlere du kan snakke med hvis du trenger hjelp.
Har du fått et tilbud om bedre rente av en annen bank? Du kan bruke dette som et pressmiddel i forhandlinger med gammelbanken. Den kan gi deg en ny og bedre rente for å unngå at du skifter bank.
Boliglån for unge
Er du under 34 år? Da har de fleste bankene skreddersydde lånetilbud til deg. Den gode nyheten er at du kan få en rente som ligger godt under renten tilårskomne låntakere får. Den ikke fullt så gode nyheten er at kravet til egenandel fortsatt gjelder.
Storbankene har ulike lånetilbud for unge låntakere. Her er noen eksempler:
- Sparebank 1: Boliglån for unge (BLU).
- Danske Bank: Boliglån Ung.
- DNB: Boliglån Ung.
- Nordea: Boliglån UNG.
Bankene må vanligvis forholde seg til utlånsforskriften. Den sier at ingen, i utgangspunktet, kan få lån uten en egenkapital på 15 %. Det samme regelverket gir også bankene et visst slingringsmonn, kalt fleksibilitetskvote. Bankene bruker denne kvoten i størst mulig grad på unge låntakere.
Vanlige spørsmål om boliglån
Det er mange faktorer som bestemmer hvor stort boliglån du kan få, slik som inntekten din, gjelden din og hvor mye du har i egenkapital. Snakk med flere banker, sjekk hvor mye de er villig til å låne deg.
Du får fradrag på skatten for renter du betaler. Når dette skrives, er fradraget 22 %. Betaler du 10.000 kroner i renter i løpet av ett år, utgjør fradraget 2.200 kroner.
Hvilken bank som har den beste boliglånsrenten endrer seg over tid. Derfor bør du snakke med flere banker. Sjekk hvor mye du kan låne og hva renten blir. Du kan bruke Finansportalen.no som et utgangspunkt.
Bankene kan, som regel, ikke gi deg et lån som er større enn 85 % av kjøpesummen. Har du 200.000 kroner i egenkapital, bør du gå ut ifra at du får et lån på om lag 1,3 millioner.
Bankene gir vanligvis sin beste og laveste rente hvis du har 40–50 % av kjøpesummen i egenkapital.
Du kan få et finansieringsbevis temmelig raskt, etter noen dager på det meste. Husk at beviset varer i 3 måneder av gangen.
Ja, og dette er noe du absolutt bør gjøre hvis en annen bank kan gi deg lavere rente. Det er forholdsvis enkelt å bytte bank. Det meste foregår elektronisk. I tillegg er bankene pålagt å hjelpe deg. Bare husk å snakke med banken du vil bytte til først.
Meld deg på vårt nyhetsbrev
Få smarte økonomitips og tilbud rett i innboksen.
Ved å registrere deg aksepterer du våre vilkår.