Refinansiering av boliglån – alt du trenger å vite
Du kan refinansiere boliglån for å få bedre råd eller for å skaffe penger til oppussing, for eksempel. Denne guiden forklarer alt du trenger å vite.
Det kan være flere grunner til å refinansiere et boliglån:
- Du vil ha mer penger til overs
- Du trenger penger til oppussing
- Du ønsker kontroll over økonomien
En vellykket refinansiering kan hjelpe deg med dette, og mere til.
Dette er refinansiering av boliglån
Når du refinansierer boliglånet, endrer du det på en av disse måtene:
- Øker det eksisterende lånet
- Flytter lånet til en annen bank
- Samler flere smålån i ett stort lån
- Forlenger nedbetalingstiden på lånet
Dette kan bli resultatene:
- Lavere rente: når lånekostnaden går ned, får du mer penger til overs
- Bedre kontroll: samler du flere lån, blir økonomien mer oversiktlig
- Større kjøpekraft: du kan få råd til oppussing eller kjøp av bil
Slik foregår en refinansiering i praksis
Når du refinansierer boliglånet, gir banken deg normalt et nytt lån. Pengene går til å slette det gamle lånet. Har du søkt om en økning av boliglånet, overføres ekstrapengene til kontoen din.
Så ofte bør du refinansiere
Det kan være mange grunner til å vurdere en refinansiering av boliglånet, slik som:
Endringer i livssituasjonen
Endringer i livssituasjonen, som ny jobb eller arbeidsledighet, ekteskap eller skilsmisse, kan være gode grunner til å endre lånet.
Renteendringer
Når boliglånsrenten endrer seg, kan du kanskje få bedre lånevilkår i en annen bank.
Boligverdien har økt
Boligen din kan ha steget i verdi, og gi deg lavere rente eller et større lån.
Romsligere økonomi
Samler du forbrukslån, smålån og kredittkortgjeld i et økt boliglån, får du mer penger til overs.
En god tommelfingerregel
Forbrukerøkonomer anbefaler at du uansett vurderer en refinansiering hvert andre år for å redusere renten og lånekostnadene.
Dette er kravene
Dette er kravene hvis du skal refinansiere boliglånet:
90 % av boligverdien
Du kan refinansiere gjeld som tilsvarer 90 % av boligverdien på det meste.
5 ganger årsinntekt
Den totale gjelden din kan ikke være større enn 5 ganger brutto årsinntekt.
Kredittvurdering
Du blir kredittvurdert ved en refinansiering. Formålet er å kartlegge økonomien din.
Betjeningsevne
Banken vurderer om du tjener nok for å håndtere endringen av lånet du ber om.
Du kan måtte dokumentere boligverdien
Banken må vite hva boligen din er verdt før en refinansiering. Derfor kan du bli bedt om å kjøpe en e-takst av en boligmegler som fastslår verdien.
Derfor kan du få avslag
Bankene vil strekke seg langt for å oppfylle ønsket ditt om en boliglånsrefinansiering. Men du er ikke garantert å få det som du vil.
Det kan være flere årsaker:
- Du ønsker en større økning av lånet enn du har råd til
- Gjelden din tilsvarer 90 % eller mer av boligverdien
- Boligen din har blitt mindre verdt
Vanskeligere med inkasso eller betalingsanmerkning
Har du én eller flere aktive inkassosaker eller betalingsanmerkninger, kan det være vanskelig å få refinansiering i en vanlig bank. Da kan et omstartslån være et alternativ.
Slik kan du forbedre mulighetene dine
At man ikke har tilstrekkelig kredittverdighet er en vanlig årsak til at man ikke får refinansiert boliglån.
En kredittscore angir hvor god kredittverdighet man har. Er din score lav, kan dette være årsaken til avslaget fra banken.
Vår guide til økt kredittscore forklarer hva du kan gjøre for å forbedre sjansene dine.
Dette er de viktigste grepene:
- Øk inntekten
- Reduser gjelden
- Kvitt deg med eventuelle betalingsanmerkninger
Du kan øke boligverdien også
Du kan øke verdien på boligen også, med forholdsvis enkle grep:
- Legg nye gulv
- Mal vegger og lister
- Installer vedovn eller peis
- Skift skuffe- og skapfronter
Kan du lage et ekstra soverom med en lettvegg, kan verdien øke betraktelig. Og har du mulighet til å lage en hybel eller utleieleilighet, kan verdiøkningen bli på godt over millionen.
Du kan gjøre mye av jobben selv til en lav pris. Og trenger du penger til oppussingen, kan du vurdere et lite lån uten sikkerhet.
Vi anbefaler at du rådfører deg med en eiendomsmegler før du setter i gang. Hun eller han kan fortelle deg om, og hvordan, oppussingen påvirker boligverdien.
Slik refinansierer du boliglånet, steg for steg
Vi skal demonstrere hva som skjer når du refinansierer boliglån. Vi later som at du vil øke lånet med et par hundre tusen kroner for å kvitte deg med forbrukslån:
Finn ut hva boligen er verdt
Mange banker bruker statistikk over boligsalg i ditt nærområde for å fastslå boligverdien. Hvis ikke, må du levere en e-takst med søknaden.
Søk i nettbanken
De fleste bankene har søknadsskjemaer for endringer av boliglånet i nettbanken. Skal du bytte bank, bruker du deres søknadsskjema for nytt boliglån i stedet.
3. Vent på svar
Etter at du har sendt søknaden, bruker banken litt tid på å behandle den. Den ber, blant annet, et kredittopplysningsbyrå om å foreta en kredittvurdering av deg.
Signer låneavtalen
Får du refinansiering, sender banken deg et lånetilbud. Les tilbudet nøye og kontakt banken hvis du har spørsmål. Deretter kan du signere låneavtalen med BankID
Signer pantedokumenter
Å refinansiere boliglånet innebærer at det lages et pantedokument for det nye lånet. Dette må også signeres, som regel med BankID.
Banken gjør mye av jobben
Når alle papirer er signert, erstatter banken det gamle boliglånet med det nye. Banken kan ofte betale ut ekstrapengene til bankene du har forbrukslån i også, slik at du slipper å gjøre det selv.
Kostnader for refinansiering av boliglånet
Når du refinansierer boliglånet, må du betale mer enn lånerenten.
Du må betale tinglysingsgebyr for at pantedokumentet skal registreres. Du må også betale etableringsgebyr for jobben banken gjør når den lager og utbetaler det nye lånet.
Dette er prisene:
- Tinglysingsgebyr: 200–500 kroner
- Etableringsgebyr: 1.900–4.000 kroner
Du kan også måtte betale et depotgebyr på rundt 1.000 kroner. Gebyret dekker bankens arbeid med pantedokumentet.
I tillegg må du betale termingebyr én gang i måneden så lenge du har lånet.
Hva med løpetiden på lånet?
Når du søker om refinansiering, kan du også endre nedbetalingstiden. Å øke løpetiden, for eksempel, er en refinansieringsmetode noen bruker. Dette reduserer terminbeløpet og gir mer penger til overs hver måned.
Ulempen er at den totale rentekostnaden blir høyere. En forkorting av løpetiden derimot, vil øke terminbeløpet og redusere totalkostnaden. Har du boliglån på 4 millioner kroner, er dette konsekvensene når du endrer løpetiden:
| Løpetid | Terminbeløp | Totalkostnad |
|---|---|---|
30 år | 23.982 kr | 8.633.528 kr |
25 år | 25.772 kr | 7.731.617 kr |
20 år | 28.657 kr | 6.877.738 kr |
15 år | 33.754 kr | 6.075.769 kr |
Påvirker kredittscoren
Kredittscoren er et mål på hvor god økonomi du har. Jo høyere kredittscore, desto bedre er økonomien også.
Det er vanligvis kredittopplysningsbyråer, slik som Dun & Bradstreet og Experian, som lager poengsummen når de utfører kredittvurderinger.
Det er mange faktorer som bestemmer kredittscoren, men inntekt og gjeld er blant de viktigste:
- Inntekt påvirker scoren positivt
- Gjeld påvirker scoren negativt
Refinansierer du boliglånet uten å øke det, blir ikke påvirkningen stor. Øker du det derimot, kan scoren reduseres betraktelig.
Den gode nyheten er at poengsummen styrker seg på lang sikt, i takt med at du nedbetaler gjelden.
Refinansiering av boliglån - oppsummering
Refinansiering av boliglån lønner seg hvis du vil redusere lånekostnadene, få bedre økonomisk kontroll eller frigjøre penger til andre formål.
Dette er de viktigste tingene du bør huske på:
- Refinansiering har flere utfall – Du kan senke renten, samle lån, flytte lånet til en annen bank eller forlenge nedbetalingstiden
- Kravene kan variere – Banken må vurdere gjeldsgrad, inntekt og boligverdi før den kan gi deg refinansiering
- Husk kostnadene – Tinglysingsgebyr, etableringsgebyr og eventuelle depotgebyrer kan påvirke hvor mye du sparer på refinansieringen
- Kredittscore har betydning – En høy kredittscore øker sjansene for gode lånevilkår, og du kan forbedre scoren hvis du reduserer gjelden og øker inntekten
Refinansiering av boliglån kan være smart. Bare husk å vurdere fordeler, ulemper og kostnader før du bestemmer deg. Bruk tid på å sammenligne ulike banker og lånetilbud for å finne den beste løsningen for økonomien din.
Erik Sæther
Sist oppdatert 2025-02-27Erik Sæther har laget innhold om personlig økonomi i mer enn 10 år. Han mener at å lage et enkelt privatbudsjett er like viktig som et sunt kosthold, mosjon og en god natts søvn.
Kilder
Meld deg på vårt nyhetsbrev
Få smarte økonomitips og tilbud rett i innboksen.