Boliglån

Hva er et boliglån?

Et tradisjonelt boliglån er et lån øremerket for kjøp av en leilighet eller et hus. Det er et lån med sikkerhet. Dette betyr at banken tar pant i boligen du kjøper.

Den gode nyheten? At banken tar pant i boligen gjør at renten kan bli lav. Den ikke fullt så gode nyheten? Hvis du ikke klarer å betale tilbake lånet, som vil si at du misligholder det, kan banken selge boligen med tvang for å få tilbake pengene. Pantet gjør at banken kan gjøre dette med loven i hånd.

Til sammen har nordmenn godt over 3.000 milliarder kroner i boliglån. Å kjøpe bolig ved å låne penger er den største økonomiske forpliktelsen de fleste av oss tar på seg i løpet av livet.

Søke boliglån – Slik fungerer det

Å ta opp et boliglån er trolig den viktigste økonomiske beslutningen du kommer til å ta i løpet av livet. Det er ikke uten grunn at prosessen er omfattende:

Dette er, kort fortalt, prosessen når du skal søke om boliglån. Etter vår mening er det viktigste punktet at du snakker med en bank før du går på visning og at du skaffer deg et lånebevis først. I tillegg bør du være i tett kontakt med banken, spesielt i forbindelse med visninger og budrunder.

Beste boliglån?

Etter vår mening er det beste boliglånet et billig boliglån, helst så billig som mulig. Derfor er renten du kan få på lånet så viktig.

Når de ulike bankene bestemmer seg for hvilken rente du skal få, har de det samme utgangspunktet:

Selv om utgangspunktet er likt for alle, ender bankene opp med å gi deg forskjellige rentesatser på lånet. Dette bør du utnytte. Du bør shoppe lån, altså henvende deg til flere banker med låneforespørselen for å finne ut hvem som har den laveste renten. Du kan bruke Finansportalens oversikt over priser på boliglån som et utgangspunkt for handlerunden. (Dessverre finnes det ikke en god lånemegler for boliglån.)

Husk at det også er mulig å prute på renten. Det er ikke sikkert at du lykkes, men det er ingenting i veien for å prøve.

Egenkapital boliglån

Mange sier at et boliglån er inngangsbilletten på boligmarkedet. Vi mener at det er egenkapitalen som er den reelle inngangsbilletten. For mange avgjør størrelsen på egenkapitalen om man får låne penger til å kjøpe et eget krypinn.

Egenkapitalkravet

Kravet til egenkapital er ikke tatt ut av det blå. Det er myndighetene som har pålagt bankene å kreve at boligkjøpere skal ha penger selv. Kravet er nedfelt i utlånsforskriften. Dette er hva forskriften sier:

Du må også betale en dokumentavgift når du kjøper en bolig. Låner du penger til boligkjøpet må du betale denne avgiften med deler av egenkapitalen.

Boliglån uten egenkapital

Mange ser med fortvilelse på at sparekontoen ikke har mange nok penger til å dekke egenkapitalkravet. Alt håp er allikevel ikke ute. Det er en viss mulighet for å få boliglån uten egenkapital:

Lånekalkulator boliglån

Før du henvender deg til banken for å låne penger, er det lurt å tenke igjennom hvor mye du ønsker å låne. I tillegg bør du finne ut hva lånet vil koste deg. Dette kan en boliglån-kalkulator hjelpe deg med.

De fleste storbankene har kalkulatorer som hjelper deg med å finne ut hva et boliglån vil koste. Vår favoritt er Sbankens boliglånskalkulator ettersom den har flere valgmuligheter. Du kan, blant annet, legge inn ulike rentesatser. Dette er viktig. Vi skal snart fortelle hvorfor. Men først…

Før du bruker en kalkulator, bør du vite hvilken rente du skal legge inn. Det er vanskelig å gi deg et nøyaktig svar på hvilken rente du får på ditt lån. Det er allikevel mulig å bruke estimater. Du kan benytte deg av Finansportalens renteoversikt for å finne ut hvilken rente du kan forvente å få nå.

Hvor mye kan jeg få i boliglån?

Tilbake til hvorfor det er viktig at du kan legge inn ulike rentesatser i kalkulatoren. Når bankene deler ut boliglån må de forholde seg til myndighetenes regler for utlån. Reglene er nedfelt i utlånsforskriften. Her er et par av reglene som er viktige å huske på når du skal regne ut hva du kan få i boliglån:

• Den totale gjelden din kan ikke være høyere enn 5 ganger årsinntekten din før skatt.
• Er dere to som skal søke om lån sammen, er det den samlede årsinntekten som gjelder.
• Bankene må også regne ut om du tåler en renteøkning på 3 % fra at lånet utbetales.

Derfor anbefaler vi at du bruker en boliglånskalkulator som lar deg plusse på nåværende boligrente med 3 %. I tillegg bør du kunne legge inn gjelden du har fra før.

Avdragsfrihet boliglån

For noen år siden var det mulig å få boliglån med avdragsfrihet i mange år. Dette innebar at man kun betalte rente og andre kostnader på lånet. Avdragsinnbetalingene ble plusset på mange år senere. Dette likte ikke myndighetene, ettersom mange låntakere ble sittende med lån som tilsynelatende aldri ble lavere.

Myndighetenes misnøye førte til at man la inn en regel om avdragsfrihet i utlånsforskriften:

For å få avdragsfrihet i mer enn 6 måneder må du ha en belåningsgrad som er 60 % eller mindre. Dette betyr at boliglånet ikke kan være høyere enn 60 % av boligens verdi.

Det er verdt å merke seg at bankene kan gå med på å gi deg avdragsfrihet for en kortere periode, for eksempel, 1 til 2 måneder selv om du ikke er innenfor 60 %-regelen. Dette kan være greit å ha i bakhodet hvis du går inn i en periode med litt mer anstrengt økonomi.

Rente boliglån

Når dette skrives, har vi nettopp lagt bak oss en periode med en historisk lav boliglån-rente. Den var helt nede i 1,79 % før den så smått begynte å klatre oppover. Renten er altså dynamisk, den kan endre seg. Den kan gå både opp og ned.

Det kan virke som om bankenes boliglånsrenter henger sammen med Norges Banks styringsrente. Sannheten er mye mer kompleks.

Det er, for eksempel, ikke slik at bankene låner penger av Norges Bank til styringsrente. Konkurransen bankene imellom har også mye å si for rentenivået. Allikevel er det slik at mange boliglånskunder puster litt mer anstrengt hver gang Norges Bank hever styringsrenten. De fleste boliglånsbankene følger raskt opp med rentehevinger som tilsvarer økningen i styringsrenten, eller mer.

Verre før

En rekke lånekunder har kost seg med en rente på boliglån på mindre enn 1,8 %. Slik har det ikke alltid vært. I løpet av de siste tiårene har renten hatt enorme svingninger.

Statistisk Sentralbyrå har hentet inn den årlige snitterenten fra de siste tiårene. Her er noen høydepunkter:

Den største endringen skjedde i etterkant av jappetiden. Fra 1992 til 1993 sank renten med nesten 5 prosentpoeng fra 13,8 % til 8,9 %. Etter dette har vi ikke hatt tosifrede boliglånsrenter i Norge.

Varierende boliglån-rente

Det er ikke sikkert at du får den samme renten på boliglån som naboen. Det er forskjeller på utlånsrenten mellom de ulike bankene. I tillegg tilbyr hver bank forskjellige renter til ulike kunder.

En tommelfingerregel er at jo bedre sikkerhet banken har for lånet sitt, desto lavere rente kan den gi. Her er noen av faktorene som avgjør hva slags rente du kan få på lånet ditt:

Beste rente boliglån?

Hvilken norsk bank har best rente på boliglån? Dette kan endre seg fra måned til måned. Derfor bør du følge med på nettet. Flere nettsteder overvåker boliglånsrenten kontinuerlig. Her er et par av de beste:

Flytte boliglån

Ettersom det varierer hva slags boliglånsrente du kan få hos forskjellige banker, kan det lønne seg å flytte boliglånet. Takket være BankID og teknologien er dette lettere en du kanskje tror. Den fysiske flyttingen kan skje i løpet av minutter.

Før du bytter bank, bør du snakke med bankene du vurderer å melde flytting til. Sjekk om de kan gi deg lavere rente og bedre vilkår enn din nåværende bank. Når du har funnet et bedre tilbud, er det forholdsvis enkelt å flytte boliglånet:

Husk at den nye banken har dyktige kundebehandlere du kan snakke med hvis du trenger hjelp.

Boliglån for unge

Er du under 34 år? Da har de fleste bankene skreddersydde lånetilbud til deg. Den gode nyheten er at du kan få en rente som ligger godt under renten tilårskomne låntakere får. Den ikke fullt så gode nyheten er at kravet til egenandel fortsatt gjelder.

Storbankene har ulike lånetilbud for unge låntakere. Her er noen eksempler:

Bankene må vanligvis forholde seg til utlånsforskriften. Den sier at ingen, i utgangspunktet, kan få lån uten en egenkapital på 15 %. Det samme regelverket gir også bankene et visst slingringsmonn, kalt fleksibilitetskvote. Bankene bruker denne kvoten i størst mulig grad på unge låntakere.